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內容來自sina新聞

佰士信資本董事長陳方勇地產金融化時代的商業地產投融資思維



  佰士信資本董事長陳方勇

  中國房地產業協會商業地產專業委員會與中國商業協會聯合主辦的"2014中國商業地產與國際零售商投資洽談會暨中歐商業地產投資發展論壇"今日在京舉行。中國房地產業協會中國房地產研究會會長劉志峰、北京國華置業董事長房超、葡萄牙駐華大使托雷斯·佩雷拉、英中貿易協會中國區總裁狄思傑等眾多中外嘉賓參與論壇。佰士信資本董事長陳方勇在論壇現場發言,以下為實錄:

  陳方勇:大傢早上好!

  很榮幸可以跟大傢分享我們梳理的地產行業的投融資趨勢。我的題目是"地產大投行時代的策略"。就我目前的觀察,地產現在進入瞭一個時代,一個是地產需要跟金融進行緊密的結合。金融領域做地產的更多是以投行的思路在做。另外就是地產行業發生很多新的變化,投行的思路會出現在地產項目的運作過程中。

  我是從地產商轉到基金行業的,最早是在首創陽光新業,去年跟幾個朋友一起創業瞭佰士信基金,我們的基金比較小,大概投瞭3個多億的資金量。

  今天我主要講三個方面的內容,一個是地產行業的大方向,二是金融行業的趨勢性變化,最後是一些思考性的策略。

  地產行業最近發生瞭一些新趨勢,可以從李嘉誠的拋盤開始,導致瞭很多猜想。這個趨勢在萬科的毛總的內部講話的流出導致瞭市場的看空,似乎印證瞭之前的說法,最開始是從杭州開始房價下降。另外還有一個典型的案例就是光耀地產的破產案,這對金融機構的信心打擊很大。以前大傢認為地產行業需要調整,但大公司還好,後來我們發現百強企業裡面也有很危險的企業。另外一個案例是融創入主綠城,現在宋總從綠城退出,他做瞭一個企業做藍城,他以後會專心轉入做待建的工作。現在有一些關於地方政府的傳聞,取消限購限價,全國都在興起。下面幾個是一些趨勢性的,萬科提出瞭事業合夥人制,這個故事可以跟金地的案例進行對比,怎麼抵禦門口的野蠻人。另外一個趨勢是地產和互聯網的結合,今年的發展趨勢特別明顯。另外就是互聯網、金融和地產的結合,平安保險下的平安好房的目標是要消滅中介的。還有一個是搜房。最近還有一個很好玩的事情就是花樣年的上市。

  房地產市場現在處於明顯的低谷,這是不用討論的事實。我更願意相信這次是周期性的調整,隻不過之前的房地產周期是五年,近年來有壓縮的趨勢,變成兩年、三年加速震蕩的趨勢。這一輪的調整跟前面有一個很大的區別,前面的調整主要是政府的政策影響的,上一次,習主席上臺以後並沒有明顯的調控政策,主要誘因是銀根緊縮導致瞭這一輪的調整。

  這是剛剛發佈的新數據。2014年上半年跟2013年、2012年同期相比,行業隻是從頂峰降到的次頂峰,還沒有到慘淡的斷崖式的下降階段。

  我們看到企業的表現是不同的,雖然說大多數企業在上半年的任務完成的不好,普遍都是在20%、30%的水平。有些也是完成不錯的,像恒大、萬科,任務已經完成過半瞭。在這個時點看到的一個現象就是地產行業進入成年期,專業能力會取代老板的拍腦袋的做法。這個行業在之前的黃金十年,隻要有錢,能拿到地,我們說傻瓜都能掙錢,但現在不一樣瞭,現在拍腦袋進來可能會很慘的出去。這個時候我們發現職業經理人的作用非常重要。我們現在看到一個大的趨勢就是很多企業紛紛效仿萬科的事業合夥人的思維,投行化的思路開始進入地產行業。我們可以把萬科當做一個地產基金,是由管理人控制資金投向行業。

  這是我個人比較認可的一個事實,中國地產行業確實面臨著調整期,一個大的背景是人口紅利的下降。拐點就在2015年,政府現在做瞭一些補救措施,但這個趨勢是不能改變的。

  地產在中國是很特殊的行業,在中國是作為一個大的蓄水池行業出現的。中國的貨幣發行量很大,但CPI漲幅並沒有那麼嚴重,很大的原因就是這兩年興起的影子銀行體系流入到瞭地產行業。這個現象有利有弊,以前的資金更多是來自投資客,現在這種資金正慢慢的通過影子銀行體系轉移到瞭供應端。負面的影響是什麼呢?開發商表現普遍銷售不錯,但資金回收的很慢,因為銀行都不願意做按揭瞭,按揭在銀行是一個小受眾的業務,銀行沒有動力去做這種事情。另外就是存款以理財的形式轉移。

  地產是一個蓄水池,也是一個支柱產業。分析近些年來中國經濟的走勢,上一個波峰是來自上一輪4萬億的刺激政策,後來是一路的下滑。李總理這次在英國向全世界發表承諾,一定要爭取7.5,像最近的微刺激,我們看到瞭政府對地產行業的擔憂。地產行業在中國政府眼中是又恨又愛的行業,既恨它把錢吸走瞭,愛它是因為它的拉動作用是無可取代的,至少短期內無可取代。

  為什麼政府會比較著急呢?因為地方政府的日子並不好過。隨著前一階段的城鎮化建設,地方政府都是有很大負債的。地方財政中有很大一部分是土地的出讓收入,今年各地政府的土地出讓收入並不是那麼理想。北京好一點,市場還是比較火爆,但像上海、江蘇這樣比較發達的區域,今年的賣地情況很不好。因為南方的企業對市場的冷暖更加敏銳,他們會主動放棄購地的打算,導致現在各地紛紛欲蓋彌彰的做一些救市的動作。最近就是呼和浩特的事情傳的沸沸揚揚,陸續還會有政策。他們的政策會不會地產有很大的作用呢?我認為不一定,因為大的環境不一樣瞭。

  現在的市場一定是會出局的,一輪調整,沒有人痛苦是不可能的。這是這些年來百強企業集中率的上升空間,比前幾年是更快的集中態勢。今年有一個確定的趨勢,行業的集中度會加速增加,會有很多並購的出現。另外一個跟今天的主題相關的就是行業細分的加速,商業地產是其中一個轉型,可能還有其他的。中小企業未來面臨兩個選擇,第一個是做專業化細分,徹底退出,變成投資。

  地產行業,除瞭賣住宅,還有很多好玩的事情,比如物業,以前是微利的行業,花樣年的上市告訴我們物業可以變成社區的接口,現在變成瞭實申請貸款二胎年息體店和電商的新模式,這是花樣年帶給我們的啟示。

  兩年前我就提出過這個結論,我認為產業地產應該是大行其道,以前大傢對產業地產的認識更多的是概念性的,都是掛羊頭賣狗肉的思路。我們要認清這個事情,地產在產業地產裡面就是一個容器,是配套服務的角色,真正有生命力的價值是那些新興的產業,比如養老、教育、醫療、文化、旅遊,這些都是以前做得不好的地方。

  沿著產業鏈的細分,應該會有深度的加速,比如綠城現在做代建,這是很典型的案例。現在有很多從地產公司出來的操盤團隊紛紛組建這樣的團隊。

  商業地產也好,產業地產也好,跟傳統開發商的本質區別就是需要做運營,需要對產業有深入的理解。商業地產走得比較早一點,這兩年經過一輪很慘烈的血拼,會慢慢出現一些做得不錯的運營商。有瞭細分領域的提供商,使金融和地產的結合找到瞭很好的契合點。金融是大制造的產物,需要有分工,需要有合約精神。因為有瞭這種細分市場的出現,給金融的介入帶來瞭很多的便利。以前大傢質疑金融隻會放債,我們的前提是要找到能夠合作的對象去合作。

  還有一個細分是對客戶和產品的細分加大。以前我們提商業地產,我們以前有一個比較不好的概念,就是大傢隻知道寫字樓、商場、酒店,其實商業地產有很多的細分。我的一個朋友在國貿附近做瞭一個新的業態叫白領公寓,這個做得很好。以前的開發商都是粗放式發展,導致瞭在城市中,即使是北京、上海這種一線城市也存在著大量的存量物業,這是一個機會,有沒有人可以挖掘存量物業的機會。這比到一個新的城市進行地產開發更有意思。

  我一直認為我們現在處在非常令人激動的時代,遭遇著三次浪潮的激蕩,一個浪潮是地產行業的大轉型,二是金融行業的市場化浪潮,三是這個時代的特征就是移動互聯時代,移動互聯時代是人類第四次技術革命的出現,能夠給行業帶來想象不到的變化。

  我認為地產行業粗放的十年做的最愚蠢的事情是把自己的客戶放棄掉瞭。賣完房子就走瞭,把物業甩給很差的物業去管理丁種建地利率多少免費諮詢試算,跟客戶之間是斷檔的。我們現在進入金融行業,我們認為客戶是有價值的,招行做得很好。地產行業買房的客戶,哪一個手裡沒有50萬以上的資產呢?但這些客戶被地產商放掉瞭。怎麼抓住社區的這些黃金客戶,這應該是地產行業思考的問題。

  後面給大傢講講金融的大趨勢。我是從地產行業進入準金融行業,一直在思考金融的問題。如果市場是完全充分透明的,有錢的人跟有項目的人相互之間很容易找到,這就不需要金融機構的出現。隨著社會的復雜化,需要一些機構幫投資人去理財。金融機構也出現很多的細分,有的機構可能是做資金募集,有的機構是做投資,這又形成瞭分工,是現在我們所說的大資管時代的根本。

  中國現在處在私人財富快速增長的時代,高凈值客戶的爭奪進入白熱化時期。高凈值人群對高收益的產品是有獨特偏好的,這是很好的轉變。

  有一個資管是值得註意的,就是基金子公司,它可以做很多事情。

  在大資管時代有一個現象,就是全牌照的金控平臺。以前隻有平安、中信、光大三傢,現在越來越多瞭,甚至一些民間機構也在做全牌照的嘗試。

  中國的貨幣發行量很龐大,錢去哪兒瞭呢?每年6月份、12月份都會出現季節性的錢荒。中國的銀行是世界上最賺錢的銀行,各個銀行都在幹制度套利的事情。大資管時代到來,同質化的競爭越來越多。

  以前金融行業的日子過得很舒服的重要原因就是有三個可以承受高資金的行業,就是礦產、地產和政府融資平臺。今年很巧合的是這三個行業都在出問題,這也使金融行業必須要謀變,是否要繼續做以前的業務,還是要進行改變。具有代表性的就是信托,今年遇到瞭兌付的問題。

  我認為金融行業會出現大投行化的發展趨勢,有三個業務需要大傢重視,財富管理、資產管理和投行業務,重中之重是抓住客戶。短期內的成本會提高,但長期內一定會慢慢發揮資源配置的作用,資金會流入優質的企業。主動管理會是很大的趨勢。另外一個跟商業地產相關的就是資產證券化,我有一個朋友是中信證券的,他們做瞭第一單的準Ritzs,平安也在做類似的嘗試。現在可以想像Ritzs離我們越來越近瞭。

  未來金融機構進入這個行業有幾種方式。一種是偏保守的策略,找到一個好的公司,幫助他進行這個行業的再整合。第二種是中性一點,進行結盟,變成平臺的角色,結合產業上的各種力量。第三種是主動一點,自己來做。

  典型的案例就是諾亞做的TOP50基金,現在的結果是最牛的不一定跟他合作,而是第二梯隊的企業跟他們合作的很好。

  還有一種是結盟策略,是宜居跟星河灣合作的西安項目。

  品牌商的另外一種結盟,是昨天剛剛曝出來的,上實做瞭新的基金,跟上海的私募傑銀和信誠資管做瞭25億的基金。上實自己出瞭5億的基金,控制瞭25億的盤子。私募出瞭5億的中間層,導致資管看到的列候資金是10億,1:1.5是很安全的杠桿,這是很經典的模式,應該是品牌開發商都會效仿的案例。

  陽光新業是從住宅開發商轉到商業地產開發商的代表。很大的誘因是來自於JIC的入駐,他們需要在國內找到好的商業地產運營平臺,就找到瞭陽光新業。陽光新業以前隻是一個在北京做高端樓盤的小開發商。在做商業地產的時候,我們發現第一得有運營團隊,當時挖瞭很多人。當時我在陽光基金做瞭第一任總經理,做得並不好。最近陽光遇到瞭一個新的機遇,最近剛剛完成瞭一個收購,收購瞭上海的銀河賓館。交易的金額大概是12億左右,陽光出資1.5億左右就完成瞭收購。這個過程中用瞭幾個杠桿,一個是陽光和首創合作出資。另外一個很大的杠桿是來自中信信托。還有一個是並購貸款。

  我認為未來是地產行業收資產的好機會,特別是商業地產。現在住宅無非就是降價,而商業地產不是降價就可以做好的。陽光的案例有運營團隊,有資本的結合,還有自己的開發,是很完美的體現。

  另外一個公司的案例也很有意思。中國有四大資產管理公司,這是信達。資產管理公司的產生是由於幫銀行解困不良資產,可以說是撿垃圾的公司,但我們發現他們在現在的時點很有價值。信達是去年12月底上市的,有幾個案例很能說明問題。第一個案例是3月份,信達跟圈內比較有名的基金合作瞭合作投資基金,在美國紐約收瞭一個很好的物業。另外一個案例是信達體系自己的重組,對信達地產的不良資產包進行瞭對價收購。另外一個結合是很有代表性的,就是信達和綠地的合作,這是金融和操盤手的合作,未來應該也是瞄準大的收購機會。

  另外一個案例是星浩資本,雖然媒體有負面的報道,但我們還是承認它是一個獨立的開發基金,商業運營也組建瞭一個團隊。

  最後給大傢講一個黑石的案例。黑石的兩個創始人是投行做咨詢出身的。黑石真正的爆發機會恰恰來自於上世紀90年代美國的泡沫經濟時代,抓住機會收購瞭很多資產盤活。去年年終的數據,黑石管理的資產是2295億美金的規模。這是黑石做的一個很經典的案例,在次貸危機發生之前完成的,杠桿收購瞭美國的寫字樓信托,很聰明的就是在危機爆發之前及時出手,將大量資產盤活,把最優質的資產留在瞭手裡。

  我們公司是一個小基金,定位是結盟策略,主要跟一些專業機構結合。我們希望變成地產和金融機構之間的橋梁,我們會幫好的資產團隊尋找好的投資人,別幫助一些想投商業地產的機構梳理其中的邏輯。我們把自己定位成沙裡淘金的機構。通過我們前期資金的啟動,把邏輯梳理得更清晰,讓更大的資本有機會進入。

  我就給大傢介紹到這裡,謝謝!

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-04/14312805914.shtml

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